为落实党的十八届三中全会关于完善土地二级市场的决策部署，2017年自然资源部在全国34个市县开展了为期两年的试点工作。武清区作为试点市县之一，围绕促进土地要素流通顺畅、提高存量土地资源配置效率这一主要目的，于2018年5月和8月出台了《武清区国有建设用地使用权二级市场管理办法》等“一办法五细则”制度文件。“一办法五细则”试行的一年期间，交易量显著，市场活力明显，有效规范了二级市场，切实解决了武清区工业用地分割合并等历史遗留问题。

　　受文件有效期影响，以及机构改革、职能调整等问题，结合2019年7月8日国务院办公厅印发的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）文件，对“一办法五细则”的内容进行了修改完善。

　　一是对转让、出租、抵押交易条件进一步明确，对各类交易办理程序、办事要件进一步优化、简化。对于建设用地使用权转让，增加了以租赁方式取得的国有建设用地使用权可办理国有建设用地使用权转让；对依法认定为闲置土地收回国有建设用地使用权的、存在违法建设未处理的均不得转让；明确了政府行使优先收购权的情形，增加了标定地价的相关内容，申报价格比标定地价低或基准地价一定比例的，政府有优先购买权；工业项目在转让前应经工信部门组织相关部门联审，出具受让项目准入联审意见后，方可办理转让手续；对于建设用地使用权出租，明确土地收益金纳入土地出让收入管理。对于建设用地使用权抵押，增加了以租赁方式取得的建设用地使用权也可以抵押；提出允许非公益类的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

　　二是对工业用地分割（合并）管理进一步细化完善。补充了配套设施、兼容用地从属原则；在分割合并条件中明确了工业项目拟合并控制指标确定标准；并将申请材料与办理程序两部分调整合并，明确了每一步程序所需要件及相关部门职责和审查内容。对补缴土地出让金管理和土地收益金征缴管理两个实施细则进一步细化，提出了建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度的相关内容；补充了工业用地在符合一定条件下增加容积率不补缴出让金的相关内容。

　　三是加强了信息的互通共享。特别是加强交易管理与涉地的司法处置、涉地国有资产处置以及不动产登记的衔接和信息共享，通过强化信息公示，建立健全联动机制等等，来维护市场公平竞争环境。加强了服务与监管，大力发展“互联网+政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，培育和规范中介组织加强市场监测与调控，以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，全面提升土地市场领域政府治理能力和水平。

　　“一办法五细则”政策出台，为进一步完善土地二级市场规则，规范我区国有建设用地使用权二级市场行为，健全服务和监管体系，促进土地要素流通顺畅，提高节约集约用地水平，具有重大意义：

　　一是坚持和完善社会主义市场经济体制的重要举措。“一办法五细则”针对土地二级市场运行发展中存在的“交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府的服务和监管不完善”等问题，着力完善交易规则，创新运行模式，健全服务监管，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，提高节约集约用地水平。对于促进一二级市场协调发展、加快建立城乡统一的建设用地市场、加快推动经济高质量发展具有重要意义。

　　二是推进“放管服”改革优化营商环境的重要举措。“一办法五细则”明确了不同权能建设用地使用权转让、出租、抵押的必要条件，实现交易规则统一、透明，从而平等保护各类市场主体合法权益，优化营商环境。一是简政放权，充分保障交易自有，交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场平台公开交易；二是做好放管结合，强化事中事后监管，加强信息互通互享，加强市场监测监管与调控，完善土地市场信用体系，维护市场平稳运行。三是不断优化服务，搭建交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务。培育和规范社会中介组织，营造良好的交易环境。

　　三是促进节约集约用地、加快推动经济高质量发展的重要举措。“一办法五细则”通过完善转让规则促进要素流通，放宽抵押权人限制，大力支持民营经济发展，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，从根本上解决交易门槛过高、流转不畅的问题，促进土地资源合理配置和节约集约利用，为高质量发展提供用地保障。